وکیل در باشت

قاضی سابق دادگاه های/حقوقی/کیفری/انقلاب/خانواده/تصادفات

خداوردی حنیور قاضی سابق شیراز/بندرعباس/مرودشت/جهرم

وکیل پایه یک و مشاور حقوقی

(۰۹۲۲-۵۱۹-۲۴-۰۸)

(۰۹۱۷-۴۳۹-۳۷-۵۴)

 

آقای خداوردی حنیور 

وی بورسیه دانشگاه علوم قضایی تهران بوده است.

قاضی سابق دادگاه های هرمزگان مرودشت جهرم و شیراز بوده است.

وی در شهر شیراز سابقه قضاوت در دادگاه های

حقوقی

کیفری

انقلاب

خانواده

و تصادفات را دارد.

وی ۵ سال سابقه وکالت در محاکم دادگستری را دارد

وکیل در باشت

بهترین وکیل در باشت

قاضی سابق دادگاه های/حقوقی/کیفری/انقلاب/خانواده/تصادفات

خداوردی حنیور قاضی سابق شیراز/بندرعباس/مرودشت/جهرم

وکیل پایه یک و مشاور حقوقی

(۰۹۲۲-۵۱۹-۲۴-۰۸)

(۰۹۱۷-۴۳۹-۳۷-۵۴)

وکیل در باشت

خیارات قانون مدنی و وکالت در املاک

اِعمال خیار اصطلاحا فسخ نامیده می‌شود. فسخ یک ایقاع است و برای اعتبار آن لازم است فسخ کننده قصد و رضاء داشته باشد و قصد خود را به طریقی اعم از لفظی یا عملی اعلام کند. انواع خیارات عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رویت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط.
خیار مجلس، خیار حیوان، خیار تاخیر ثمن، مختص عقد بیع هستند.
خیار عیب، خیار غبن، خیارتدلیس، خیار رؤیت، خیار تخلف وصف، خیارات فوری هستند.

خیار مجلس

این خیار مختص عقد بیع است. به موجب ماده ۳۹۷ قانون مدنی، هر یك از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام كه متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند. طرفین پس از تشكیل عقد تا زمانی كه از یكدیگر جدا نشده‌اند می‌توانند عقد بیع را فسخ نمایند.

خیار حیوان

خیار حیوان مختص موردی است كه مبیع حیوان زنده باشد. اگرمبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد. زمان شروع خیار حیوان، زمان انعقاد عقد است

خیار تاخیر ثمن

هرگاه مبیع عین خارجی یا در حكم آن بوده است وبرای تأدیه ثمن یا تسلیم مبیع، بین متبایعین أجلی معین نشده باشد اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد ودر این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری نماید و نه مشتری ثمن را به بایع بدهد، بایع مختار در فسخ معامله می شود. در خیار تاخیر ثمن، تأدیه ثمن و تسلیم مبیع مدت دار نیست و مبیع عین معین خارجی یا در حكم آن است. خیار تأخیر ثمن فوری نیست. آنچه خیار تأخیر ثمن را ساقط می‌كند اسقاط آن است.

خیار شرط

در عقد نکاح، وقف، ضمان، خیار شرط راه ندارد. در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای‌ بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد. مدت در شرط خیار باید معلوم باشد در غیراین‌صورت شرط و بیع هردو باطل‌اند در صورتی‌که ابتدای خیارشرط ذکر نشود، ابتدا آن از تاریخ عقد محسوب می‌شود.

خیار رویت و خیار تخلف وصف

هرگاه فردی مالی را ندیده و آن را فقط به وصف بخرد، بعد ازدیدن اگر دارای او صافی که ذکر شده است نباشد مختار می‌شود که ‌بیع را فسخ کند یا به همان نحو که هست قبول نماید. خیار رؤیت و تخلف از وصف ویژه بیع عین معین یا در حکم آن است و در فروش مال کلی راه ندارد. اگر بایع، مبیع را ندیده ولی مشتری آن را دیده باشد و مبیع غیر اوصافی که ذکر شده است دارا باشد فقط بایع خیار فسخ خواهد داشت.

خیار غَبن

غبن یعنی خدعه و فریب. هر یک از متعاملین که در معامله‌ غبن فاحش داشته باشد، بعد از علم به غبن می‌تواند معامله را فسخ کند. غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد. خیار غبن بعد از علم به آن فوری است.

خیار عیب

اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع‌، معیوب بوده مشتری در قبول مبیع معیوب با اخذ ارش یا فسخ معامله‌ ‌مختار است. خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می‌شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد. خیار عیب بعد از علم به آن فوری است.

خیار تدلیس

تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف ‌معامله شود. اگر بایع‌، تدلیس نموده باشد مشتری حق فسخ بیع را خواهد داشت و همچنین است بایع نسبت به ثمن شخصی در صورت ‌تدلیس مشتری‌. خیار تدلیس بعد از علم به آن، فوری است.

خیار شرط ممکن است به قید مباشرت و اختصاص به شخص مشروط‌له قرار داده شود در این صورت منتقل به وارث نخواهد شد.

وکیل در باشت

خیار تَبَعُّض صَفقه

خیار تبعض صفقه وقتی حاصل می‌شود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد، در این صورت مشتری حق خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند. تَبَعُّض صَفقه وقتی موجب خیار است که مشتری در حین‌ معامله عالم به آن نباشد ولی در هر حال ثمن تقسیط می‌شود.

خیار تخلف از شرط

خیار تخلف از شرط ضمانت اجرای عدم انجام و تحقق شرط ضمن عقد است. برای آشنایی با خیار تخلف شرط لازم است با شرط فعل، شرط نتیجه و شرط صفت آشنا شویم:

شرط فعل

شرط فعل آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود .طرفین می‌توانند از همان ابتدا ضمانت اجرای تخلف طرف عقد را از شرط فعل، حق فسخ طرف دیگر قرار دهند.

شرط صفت

در زمان انعقاد عقد و در ضمن معامله شرط شود كه مبیع دارای صفت خاصی باشد وبعد ا ز معامله معلوم شود كه فاقد آن صفت است مشروط له می‌تواند عقد را به استناد خیار تخلف شرط فعل فسخ نماید. در شرط صفت حق فسخ برای مشروط له زمانی بوجود می‌آید که تخلف از شرط صفت در خصوص مورد معامله ای باشد که یا به صورت عین معین معامله می‌شود یا به صورت کلی در معین. در معامله به صورت کلی فی الذمه، حق فسخ هم بوجود نمی‌آید.

شرط نتیجه

منظور از شرط نتیجه این است که نتیجه یک عمل حقوقی در ضمن عقد شرط شود. مانند اینكه فردی در ضمن عقد بیع خانه ای شرط كند كه اتومبیل فروشنده هم ملك او باشد. فردی که ضمن عقد شرط فعل به نفع او شده است می‌تواند از انجام عمل مشروط صرف نظر كند اما صرف نظر كردن ازشرط نتیجه یا شرط صفت پس از عقد ممكن نیست.
درصورتی‌كه معامله مشروط به وسیله اقاله یا فسخ به هم بخورد شرط ضمن آن هم زایل می‌شود.

کلام آخر

هریک از خیارات بعد از فوت به وراث منتقل می شود مگر در دو مورد:
. چنانچه درخیار شرط، مباشرت طرف معامله، شرط شده باشد.
. چنانچه خیار شرط برای شخصی غیر از متعاملین قرار داده شده باشد.

همه خیارات در صورت منتفی شدن ضرر، ساقط می‌شوند بجز خیار غبن که با دادن تفاوت قیمت، ضرر مبنای خیار از بین می‌رود، ولی خیار ساقط نمی‌شود.

خیار شرط تنها خیاری است که ممکن است از ابتدا برای شخص ثالث ایجاد شود و سایر خیارات قابل ایجاد برای شخص ثالث نیست و فقط قابل انتقال به شخص ثالث است.

به جرات می‌توانیم بگوییم روزانه معاملات زیادی در بنگاه‌های معاملات ملکی انجام می‌شود که طرفین را با واژه فسخ مواجه می‌سازد، اما افراد هیچ گونه درکی از مفهوم عرفی و حقوقی این واژه ندارند.  در واقع می‌توان با ذکر فسخ اختیاری در معامله، امکان برهم زدن معامله را در شرایط خاص به یکی از طرف‌های معامله و یا هردوی آنها داد. با اینکار معامله برای همیشه متوقف خواهد شد. شاید برای شما هم پیش آمده باشد که بعد از خرید یک کالا به عیوب آن پی می‌برید. اما با این تصور که دستتان به جایی نمی‌رسد، مدت‌ها با همان کالای معیوب سر کرده اید. اما این کار اشتباهی که بسیاری از افراد مرتکب می‌شوند، به صورت قانونی قابل پیگیری خواهد بود. قانون مدنی کشور از خریداران کالای معیوب پشتیبانی می‌کند تا بتوانند با اختیار خود قرارداد را فسخ کنند و یا مابه التفاوت را از فروشنده دریافت نمایند. لازم به ذکر است که این قانون فقط در مورد خریدار صدق نمی‌کند. بلکه فروشنده‌ها نیز از حق خیار برخوردار هستند.خیار انواع متفاوتی دارد که از حوصله این مقاله خارج است برای دانستن تفصیلی بحث یار به مقاله خیارات مراجعه کنید ما در اینجا فقط به خیار غبن میپردازیم

تعریف خیار غبن

خیار غبن ، یکی از انواع خیارات است که طبق آن اگر یکی از دو طرف قرارداد درباره ارزش واقعی معامله فریب خورده باشد ، می تواند معامله را فسخ کند . بنابراین خیار غبن تنها در معاملات معوض جاری است . ضمن اینکه فرد فریب خورده در هنگام معامله نباید از ارزش واقعی مورد معامله آگاه باشد . حال که متوجه تعریف غبن شدیم ، می توانیم خیار غبن فاحش را تعریف کنیم . در تعریف خیار غبن فاحش می توان گفت که وقتی غبن ، یعنی فریب در معامله ، فاحش باشد ، خیار غبن فاحش شکل گرفته است . این فریب باید به حدی فاحش و واضح باشد که نتوان از آن چشم پوشی کرد . در این صورت خیار غبن تبدیل به خیار غبن فاحش می شود که فرد فریب خورده می تواند به واسطه آن دادخواست فسخ قرارداد را بدهد . یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می‌شود.ماده ۴۱۶ قانون مدنی میگوید :«هر یک از متعاملین که در معامله غبن فاحشی متحمل شود از علم به غبن می تواند معامله را فسخ کند.»

انواع غبن

غبن جزئی آن است که اساساً فاقد اهمیت باشد مانند اینکه شما ملکی را مثلا با ۵% کمتر یا بیشتر از قیمت روز معامله کنید. غبن جزئی آن است که اساساً فاقد اهمیت باشد مانند اینکه شما ملکی را مثلا با ۵% کمتر یا بیشتر از قیمت روز معامله کنید. غبن جزئی آن است که اساساً فاقد اهمیت باشد مانند اینکه شما ملکی را مثلا با ۵% کمتر یا بیشتر از قیمت روز معامله کنید. غبن فاحش و آن غبنی است که عرفاً قابل مسامحه و گذشت نباشد.در قانون قدیم ضابطه اختلاف قیمت ۲۰% بود ولیکن امروزه در برابر قانون به عرف واگذار شده است و ماده ۴۱۷ اصلاحی قانون مدنی مقرر داشته است :«غبن در صورتی فاحش است که عرفاً قابل مسامحه نباشد.» نظر به اینکه اصل بر لزوم قرار داد است مدعی  غبن باید فاحش بودن آن را ثابت کند و در صورت بروز اختلاف قضات، با بررسی جمیع جوانب و وضعیت مالی طرفین قرارداد و شرایط انعقاد معامله و … تشخیص می دهند که غبن فاحش است یا خیر. که در همین رابطه ماده ۴۱۹ قانون مذکور مقرر میدارد:«در تعیین مقدار غبن شرایط معامله نیز باید منظور شود.»

وکیل در باشت

تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس چیست؟

شرایط خیار غبن شامل حال طرفی از معامله می‌شود که بدون آگاهی از قیمت دچار ضرر در معامله شده باشد. در این صورت می‌تواند بر اساس مفاد قرارداد، نسبت به فسخ آن اقدام کند اما خیار تدلیس ، در صورتی است که یکی از طرفین اقدام به پوشاندن عیبی در مال کند، در این صورت طرف دیگر امکان فسخ قرارداد را در اولین زمانی که نسبت به عیب مال آگاه شود دارد. تفاوت خیار غبن و خیار تدلیس در نوع آن است، خیار غبن ضرر در معامله را شامل می‌شود و خیار تدلیس مربوط به عیب‌های پوشانده شدۀ مال است. تفاوت دیگر آن خیار غبن در مورد ضررهای ناشی از معامله و خیار تدلیس در مورد پنهان کردن عیوب مال است.

آیا در صورت اسقاط خیارات،خیار غبن فاحش و افحش هم اسقاط می شوند؟طبق نظر برخی حقوقدانان ،حتی اگر خیار غبن فاحش اسقاط گردد ،خیار غبن افحش قابل اسقاط نیست ،چون در خیار غبن افحش به قدری میزان ورود ضرر واضح و مشخص است که هیچ کس علیه خود چنین اقدامی را نمی کند که آن را ساقط نماید مگر از روی جهل و نادانی. • در ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع خیار ذکر شده و خیار غبن یکی از ۱۰ نوع خیار گفته شده در قانون است.

  • بر اساس ماده ۴۲۰ قانون مدنی خیار غبن، یک خیار فوری محسوب می‌شود و باید پس از مطلع شدن از آن، به سرعت اجرا شود.

مرجع صلاحیت در خیار غبن

چنانچه موضوع مورد معامله مال غیرمنقول یا ملک می باشد، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول است و چنانچه مال منقول نظیر ماشین باشد، محل اقامت خوانده و محل انعقاد و اجرای قرارداد مرجع صالح به رسیدگی خواهد بود

نکته خیار غبن در خودرو به اینگونه است که در صورتیکه یک نفر خودروی خود را بفروشد یا خودرویی بخرد و بعد از اتمام معامله و فروش خودرو دچار ضرر شود و  متوجه شود که زیان کرده است می‌تواند با خیار غبن آن معامله و فروش را فسخ کند. به عبارت دیگر خیار غبن در معامله خودرو زمانی امکان پذیر است که یک طرف معامله چه خریدار و چه فروشنده نسبت به قیمت روز و ارزش واقعی آن خودرو آگاه نباشد و علم نداشته باشد. خیار غبن معامله خودرو یک خیار فوری است و فرد به محض اطلاع از ضرر باید برای اجرای آن اقدام کند وگرنه این خیار ساقط می‌شود.

وکیل در باشت

وکیل پایه یک در باشت

قاضی سابق دادگاه های/حقوقی/کیفری/انقلاب/خانواده/تصادفات

خداوردی حنیور قاضی سابق شیراز/بندرعباس/مرودشت/جهرم

وکیل پایه یک و مشاور حقوقی

(۰۹۲۲-۵۱۹-۲۴-۰۸)

(۰۹۱۷-۴۳۹-۳۷-۵۴)

پاسخی بگذارید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

این فیلد را پر کنید
این فیلد را پر کنید
لطفاً یک نشانی ایمیل معتبر بنویسید.
برای ادامه، شما باید با قوانین موافقت کنید

فهرست
+989225192408
تماس با ما
+989225192408