عقد اجاره

عقد اجاره

قبل از تشکیل خانواده باید بدانیم که یکی از مهمترین ارکان که از قدیم مورد توجه بوده اسکان است اما امروزه با توجه هزینه های زندگی و شرایط اقتصادی امکان خرید خانه برای اکثر جوانان میسر نیست از این رو اکثر مردم به اجاره منزل روی اورده اند و قطعا نیاز است اطلاعاتی در این مورد داشته باشند.

عقد اجاره چیست

عقد اجاره

اجاره

ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره را اینگونه تعریف میکند (اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر و مورد ‌اجاره را عین مستاجره گویند.)و اجاره بها بهایی است که در قبال استفاده از عین مستاجره به موجر پرداخت میشود.

مالک عین و مالک منافع

با بسته شدن عقد اجاره مالکیت منافع از موجر یا مالک به مستأجر منتقل میشود اما نه دایم و برای مدت اجاره ؛ این به این معنا است که ، مستأجر مالک منافع عین مستاجره می­‌شود که آن را اجاره کرده­ است اما مالیکت منافع چیست؟

بباید بگوییم هر مالی دارای دو بعد عین و منفعت است؛ عین همان وجه ی فیزیکی مال است و قابل لمس و مشاهده در دنیای واقعی در مقابل منفعت قابل دیدن در دنیا نیست و محسوس نمیباشد  اصولا مالک عین مالک منفعت نیز است  اما در عقودی مانند اجاره مال دارای دو مالک است یکی مالک منفعت است و دیگری مال عین. ددر عقد اجاره نیز موجر صاحب عین و مستاجر صاحب منفعت میشود .اما باید در نظر داشت مالک عین اختیاراتی فراتر از مالک منفعت دارد

به عنوان مثال در عقد اجاره مالک عین میتواند مال را منتقل کند و بفروشد اما مالک منفعت چنین اختیاری ندارد و تنها اگر منع نشده باشد میتواند ملک را اجاره دهد ، باید بگوییم حق اجاره دادن هم حقی است برای مستاجر که میتواند از طرف مالک در قرارداد سلب شود

وقتی مالک مالی را به اجاره میدهد دیگر اختیارات محدودی دارد و نمیتواند در ان ملک تصاحبی کند که مانع استفاده مستاجر شود و در استفاده مستاجر از ملک خللی وارد اورد.

مسئولیت‌ در عقد اجاره

با انعقاد اجاره برای دو طرف حقوق ومسئولیت‌ هایی ایجاد میشود

برای مثال مهم ترین تکلیف موجر بعد از عقد اجاره تسلیم عین مستاجره به مستاجر است که در صورتی که انجام نشود مستاجر میتواند عقد را برهم بزند و حق فسخ برای او ایجاد میشود

در تقابل این تکلیف مستاجر موظف است اجاره بها را در موعد معین پرداخت کند  اگر مستأجر در زمان مشخص شده درعقد جاره‌بها را نپردازد، موجر باید برای او اظهارنامه‌­ بفرستد  اگر در ظول سال دوبار این عمل را تکرار کند اما  مستأجر بازهم اجاره‌­بها را پرداخت نکند  موجر میتواند از دادگاه تقاضای حکم تخلیه کند. در نظر داشته باشید موجر  نمی‌­تواند با یک بار عدم پرداخت اجاره‌بها جهت تخلیه ملک اقدام کند  و باید در نظر داشت که اگر موجر مالی را رهن گرفته باید برای تخلیه ملک ان را بازگرداند

 اجاره باید دارای این ویژگی ها باشد

اجاره دارای دو ویژگی بسیار مهم است

الف. رایگان نبودن عقد

اجاره عقدی معوض است یعنی غیر رایگان نیست یعنی مستاجر باید قبال مالکیت منفعت عین مستاجره مالی بپردازد اما اگر در قرارداد ذکر شود که مستاجر هیچ مالی نپردازد عقد اجاره باطل است چرا که این شرط با ذات عقد مخالف است در نتیجه رایگان کردن عقد اجاره ممکن نیست.و این که عقد را رایگان کنیم تابع عقدی دیگر است.

در عرف اجاره را باید ماهیانه پرداخت کرد اما باید ان را در عقد ذکر کرد پراکه اگر در عقد زمان پرداخت مشخص نشود عقد حال است و باید در همان لحظه انعقاد پرداخت شود بنابراین بهتر است زمان پرداخت حتما در عقد ذکر شود

ب. دایمی نبودن عقد

عقد اجاره یک عقد مدت دار است و  نمیشود ان را دایمی قرار داد  و مستاجر تکلیف دارد پس از پایان یافتن عقد منافع را موجر بازگرداند به این دلیل  اگر در عقد اجاره مدت عقد معین نباشد یا اگر طرفین با هم به توافق برسند که به صورت دائمی منعقد شود،عقد باطل خواهد بود. دلیل این امر این است که اگر اجاره دایمی باشد مالکیت منافع تا ابد در اختیار مستاجر خواهد بود و این مالکیت یک مالکیت متزلزل است

باشتکر از اینکه با دادسرایار همراه بودید

  نظرات